ローリスク不動産投資

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高圧線の下の土地に建築は可能か?

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鉄塔と送電線

はじめに

高圧線が上空に通っている土地を見たことはありますでしょうか?通常の土地と比べて高圧線が通っている土地は、どのような点に注意しなければならないのか?また、高圧線があることによって、人体への影響はあるのでしょうか。

本日は、高圧線の下の土地について、お話をしていきたいと思います。

 

鉄塔、高圧線、送電線とは!?

鉄塔とは、鉄筋・鉄骨で組み立てた塔、または塔のようなものをいいます。

送電線とは、発電所から電気を最寄りの変電所まで送るものをいいます。変電所から一般家庭に運ぶ線を配電線といい、一般家庭に引き込まれる最後の配線を低圧線といい、それ以外は高圧線といいます。

 

 

高圧線下地って!?

高圧線の下の土地を専門用語で、高圧線下地(こうあつせんかじ)もしくは線下地(せんかじ)と言います。

高圧線電圧の種類は、低圧(直流750V以下、交流600V以下)、高圧(直流750V、交流600V~7000V以下)、特別高圧(7000Vwo超えるもの)の3種に分けて規定しています。

なお、高圧線下地は、電気事業者と土地所有者との間で①地役権設定契約をする、もしくは②送電線路架設保持に関する契約書などの債権契約を締結する場合があります。地役権設定契約の登記が完了している場合は、第3者に対する対抗力を有していますが、債権契約の場合は、第3者に対して何ら効力を有するものではありません。

 

高圧線の下の土地に建築は可能でしょうか?

高圧線下地での建築制限を見ていきます。高圧線の使用電圧が170,000Vを超える時は、「垂線下水平離隔距離3m」かつ「離隔距離」を保つことによって建築が可能となります。170,000V未満は、「離隔距離」を保てば高圧線下地でも建物を建築することができます。つまり、一定の制限があるものの建築することは可能ということです。

 

通常の土地よりも、線下地の不動産価値はどのくらい低いか?

高圧線下地の土地は、通常の土地と比べて不動産価値は低くなります。ただし、一概にどれくらい不動産価値が低くなるという決まった数値はありません。

例えば、建物が建たなかった場合、資材置き場や駐車場としてしか使うことが出来なくなるため、不動産価値は大幅に下落します。例えば、通常5階建ての建物を建てられる土地に高圧線があるため4階しか建たないのであれば、その分土地が効用を発揮しきれていないため、その分減価されます。

高圧線下地の場合、規制にあたって、建物の配置・構造・建蔽率・容積率等に影響が出ることになります。そのため、上記のように土地の最有効使用が阻害される程度を的確に把握することが必要です。

いずれにしても、不動産価値の減少要因ですので、金融機関の担保価値も低いことが想定されます。

 

高圧線下地の調査のポイント

高圧線下地の不動産の場合、調査で何がポイントになるでしょうか。重要な2点についてご説明いたします。

  • 現地で鉄塔に記載がある鉄塔番号を確認して電話をする。電話では、電圧や離隔距離についてなど、高圧線下地の内容について教えてくれます。
  • 高圧線下地が、地役権設定登記がされれいるか、その場合、地役権設定図面があることもあります。法務局で確認しましょう。地役権設定契約を締結していない場合、債権契約をしている可能性が高いので、所有者から書類を確認しましょう。

 

高圧線下地は、人体への影響があるのでしょうか?

強い電磁波を浴びることによって、体への悪影響が現れるという科学的根拠はあります。これは短期的影響と言います。

弱い電磁波を日常的に浴びることによって、体への悪影響が現れることを長期的影響といいます。がんや小児白血病に影響するという仮説もありますが、科学的根拠はありません。

 

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