ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

家賃滞納③ ~内容証明の次の行動は!?~

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賃借人に内容証明を送る

家賃滞納があった際は、管理会社から賃借人に連絡しますが、改善出来ないと考えた場合、内容証明を送ることになります。内容証明を送るメリットとはなんでしょうか。

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内容証明は、受取拒否されることがあります。その場合の法的効果はどのように考えるのでしょうか。

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連帯保証人に内容証明郵便

家賃滞納について、賃借人に請求しても解決しない場合があります。その場合は、連帯保証人に対して請求をしていくことになります。連帯保証人に対して家賃の支払いを請求することによって家賃を支払ってもらいます。

この場合、通常の請求で解決しない場合は、内容証明郵便を送付します。

 

少額訴訟

賃借人及び連帯保証人に内容証明郵便を送っても家賃の支払いがされない場合、次の行動としては裁判で回収することになります。通常の裁判手続きを行うことを通常訴訟といいますが、今回のような少額家賃の回収の場合は「少額訴訟」という手続きを選択するといいでしょう。

少額訴訟とは、1回の期日で審理を終えて判決をする訴訟手続きであり、60万円以下の金銭の支払いを求める場合に限り、利用することができるものです。

 

 

強制執行

裁判で勝ったあと、賃借人が家賃を払ってくれればいいですが、払ってくれないこともあります。その場合、判決に基づく強制執行という強制的な手続きをして回収をしていきます。なお、強制執行は、裁判とは別の手続きになりますので、新たに手続きをすることが必要です。

強制執行は、裁判所に請求が認められれば、債務名義を取得することになります。債務名義を取得することによって、賃料を回収するための差押が可能となります。

強制執行手続きの注意点としては、賃借人に強制的に回収できる金銭があるかどうかがポイントです。強制的に回収できる金銭が残っていなければ意味のない強制執行になります。

 

明渡し訴訟

賃借人に金銭がない場合は、建物明渡し訴訟を行い、強制執行を行うことになります。強制執行の流れは次の通りになります。

 

  1. 強制執行の申立て
  2. 執行官との打ち合わせ
  3. 明渡しの催告
  4. 明渡しの断行

 

強制執行の申立て

強制執行の申立ては、所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対して申立書を提出します。申立てを行うにあたっては、①債務名義②執行文③送達証明書が必要となります。1部屋借主1人の明け渡しを求める費用としては、6万円~8万円程度でしょう。

 

執行官との打ち合わせ

明渡しの催告期日あるいは明渡しの断行日の日程調整、執行補助者(荷物搬出業者、荷物保管業者、解錠技術者など)などの打ち合わせをします。なお、執行補助者にかかる費用は、30万円~40万円程度かかるでしょう。

 

明渡しの催告

建物明渡しの強制執行が申立てられたら、執行官が、賃借人に対して、催告をします。内容としては、「賃借人の占有移転を禁止すること」「催告の日から1ヶ月を経過する日が明渡しの期限であること」「明渡し断行日」などについてです。

 

明渡しの断行

執行官、執行補助者等と一緒に現場に向かい、建物内から動産を搬出を行い、賃借人を退去させます。居留守などをした場合でも執行補助者によって、施錠を壊して明渡しを実行することになります。

 

 

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