ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

なぜ、間口は2m以上ないと建築できないのか?

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間口2mの根拠

間口とは?

間口とは、土地が道路に接している長さをいいます。建物を建築する際、間口の接道の長さによって、建築の可否が決まったり、建てられるものが制限されたりします。そのため、不動産取引や建築の際には、間口が大事になってきます。

なお、角地の場合は、主要道路に面している側を一般的には間口とみなされます。

 

間口は、最低何m必要か?

不動産取引や建築の際に注意が必要なのは、道路と接する間口です。対象地に新たに建築物を建てる場合、建築基準法第43条1項の接道義務の間口が2m以上が必要となります。

 

間口2mについて、実務的な注意点

間口2m以上という点について、実務的に2つの注意点があります。

  1. 建築物を新たに建てる場合、原則間口2m以上が条件となります。そのため、例えば現地の間口が1.99mであっても建てることができません。つまり間口を正確に測らないとなりません。測量士の測量した確定測量図などを使いましょう。
  2. 旗竿地(はたざおち)の場合、間口部分が2m以上あっても旗竿地の途中で2m未満の箇所があると接道義務が満たされていないと判断されます。注意しましょう。

 

建築基準法第43条の但し書き

建築基準法第43条の規定によると、建築物の敷地は、道路に2m以上接してしなければなりませんが、43条には但し書きの例外規定が定められています。例外規定が認められる許可基準はどのようなものでしょうか。見てみましょう。

 

建築基準法第43条1項ただし書き

ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

とされています。

 

国土交通省令で定める基準とは、具体的にどのようなものでしょうか。

  • その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
  • その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員4m以上のものに限る。)に2m以上接すること。
  • その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること。

 

なぜ、間口は2m以上ないと建築できないのか?

生活道路に接していないことで、災害時の救助活動や消防活動などが困難になる危険性が高まるからです。

 

東京都安全条例における共同住宅の間口は?

続いて、マンションやアパートなどの共同住宅の間口についてお話をしていきたいと思います。

 

共同住宅の接する道路の規制

共同住宅の建築には、災害時の避難経路を確保するための厳しい規制があります。東京都の場合、東京都安全条例によって、接している接道間口が4m以上必要になります。そのため、狭小地や旗竿地と呼ばれる土地については、共同住宅を建築することはできません。

 

長屋・重層長屋

長屋・重層長屋は、共有の階段や廊下がなく、それぞれ独立した玄関から直接各戸へ入ることができる集合住宅です。

長屋と共同住宅は、似ていますが、決定的な点が異なります。長屋の階段は1戸につき1か所設けられています。共同住宅は、各階に共有の階段・廊下があります。そのため、火災があった時に、共同住宅の廊下・会談は人がいっぱいになる可能性がありますが、長屋の階段は1戸につき1か所ですから、その可能性はありません。

こういった点から、避難通路や窓先空地といった避難に関する規定が長屋に対して緩くなっているということです。

そのため、近年は旗竿地に長屋を建てて、高利回りの収益物件として売却する業者が多かったです。ただし、2018年後半から、スルガ銀行問題をきっかけに投資用不動産の動きが鈍くなったことをきっかに、現在は少なくなってきています。

 

東京都安全条例の改正について

2019年4月、東京都安全条例が改正されました。

東京都を中心に近年長屋が次々に建てられました。周辺住民にとっては圧迫感、日当たりがさえぎられること、また火災時の不安などが指摘されてきました。物件によっては、建築確認申請が取り消されたケースもあり、東京都では、安全条例を改正し、長屋についても接道条件や敷地内通路幅を強化することになりました。

 

東京都安全条例(長屋)の改正点

  1. 建物規模に応じた通路幅。主要出入口が道路に面しない住戸部分の延べ面積が300㎡を超える又は主要な出入り口が道路に面しない住戸が10戸を超える場合、敷地内の通路幅を2m以上から3m以上とする。
  2. 建築規模にかかわらず設ける通路。各住戸の主要な出入り口を除く開口部から道路に避難上有効に通ずる幅員50cm以上の通路を設置する。
  3. 通路延長に対する道路幅。主要な出入口から道路までの敷地内の通路延長が35mを超える場合、その幅員幅を4m以上とする。

 

 

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