ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

南砂町周辺の再開発で駅前はどうなる!?

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南砂町駅

 

南砂町駅と新砂地区とは!?

南砂町駅ってどんなとこ!?

南砂町駅は、東京都江東区南砂三丁目に存する東京メトロ東西線の駅です。1969年(昭和44年)に開業しています。

2001年(平成13年)頃から、駅周辺では再開発が進行し、マンション、大型商業施設、オフィスビルなども増えています。

東京メトロ東西線は、南砂町駅から東陽町、木場の区間では混雑率230~240%の混雑率を誇り日本一ともいわれています。特に、この区間の8時~8時20分前後のラッシュ時の混雑は大変な状況です。

そんな状況もあり、南砂町駅では混雑解消のため、ホーム1面線路1線を増設し、朝のラッシュ時に相互発着を実施できる体制を実現するため、2015年度から大規模改良工事が開始されています。

 

新砂地区ってどんなとこ!?

東京都江東区新砂地区は、北部は住宅・オフィス街、南部は工業地帯になっています。西側は新砂1丁目・新砂2丁目、東側は新砂3丁目として砂町北運河によって分かれています。

新砂は、砂町を開発した砂村新左衛門に由来します。新砂一帯は明治時代以降に埋め立てが進んでいきました。

 

新砂地区地区計画

南砂町駅周辺にふさわしい土地の合理的な利用を促進するために、新砂土地区画整理事業による都市基盤の整備に合わせて、歩行者空間・緑のネットワークの形成などにより良好な都市環境を創出し、商業・住宅・医療等の都市機能が複合した市街地の形成を行うことを目標として決定された地区計画です。

都市計画新砂地区地区計画は、江東区新砂二丁目、新砂三丁目、南砂三丁目及び南砂七丁目各地内の約33.1haを「商業地区」「住宅・医療地区」「複合A地区」「複合B地区」と区分して土地利用を進めています。

https://www.city.koto.lg.jp/390111/machizukuri/toshi/chiku/kekaku/documents/shinsunakeikakutosho.pdf

 

 

 

南砂町駅前の更地の所有者は東京都。オリンピック用地!?

南砂町駅前の更地

2019年4月時点で、南砂町駅前にいまだ広大な更地が存在します。

場所は、江東区新砂。敷地は、北側に永代通りと東側に丸八通りが交差する場所になります。南西側には新砂のぞみ公園、南東側には新砂あるみ公園が存します。

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東京都所有地_201904
新砂の広大な土地は誰が所有している?

この広大な土地は、誰が所有しているのでしょうか。現地には、看板が設置されています。看板には、以下のように記載されています。

 

都有地

所有者:東京都財務局財産運用部03-5388-2780

管理者:(公財)東京都道路整備保全公社03-5381-3379

 

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東京都所有地_201904

 

 東京2020大会に向けた新砂車両基地

そんな、南砂町駅前の都有地ですが、「東京2020大会に向けた新砂車両基地の整備について」というお知らせがありました。

お知らせを見ると東京オリンピックに向けて車両基地として一時利用するということが通知されています。スケジュールは以下の通りです。

 

・整備工事:2019年5月~11月(整備)

      2020年1月~3月(管理事務所等)

・運用期間:2020年4月~9月

・撤去復旧:2020年9月~10月

(オリンピック:2020年7月24日~8月9日)

(パラリンピック:2020年8月25日~9月6日)

 

 

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東京2020大会に向けた新砂車両基地の整備について

 このお知らせを見るとオリンピックのための車両基地としての一時利用と思われます。その後、都有地はどのようになるのでしょうか。新砂の他の都有地同様に売却していく可能性は高いのではないかと思っています。

都が所有している土地は、新砂地区地区計画によると、住宅・医療地区に指定されています。住宅・医療地区とは、「周辺地域との環境等の調和に配慮しながら、歩行者空間の整備、みどりのネットワークの形成等により医療・福祉等の公益施設や住宅等の立地にふさわしい良好な都市環境の形成を図る。」とされています。

これだけの敷地なので個人的な希望は商業がいいと感じています。コストコなどの施設だったり、映画館併用の商業施設もいいと思います。南砂町駅最後の広大地に期待が高まります。

 

 

南砂町駅 地下ホーム2面3線へ改良工事

2020年までに工事は終わるのか?

全国ワースト混雑率の東京メトロ東西線。南砂町駅では、線路やホームを増設する改良工事が進んでいます。総事業費は340億円。2020年度の完成を目指していましたが、工事は少しずつ遅れているようです。

 2015年から工事が開始されていますので、すでに4年目に突入しているわけですが、いまだに完成が見えてきていません。現在、現地の看板を確認すると2022年11月まで工事が行われる予定となっています。 

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地下鉄改良工事場所_201904
南砂町駅改良工事で何が変わるのか?

南砂町駅改良工事では、以下の点が改善される予定です。

  • ホームと線路を増設します
  • 改札と線路の幅が広くなります
  • 地上出入り口を増設します
  • バリアフリー化します

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地下鉄ホーム改良工事_201904
 メトロ・スナチカとは?

2014年3月にメトロ・スナチカがオープンしました。メトロスナチカとは、南砂町駅改良工事の年表の紹介、地下鉄趣味レーター、工事車両の説明、キッズコーナーなどの無料施設になります。

東西線南砂町駅2a出口を出て右手にすぐ見えてきます。

 

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メトロ・スナチカ_201904

「南砂町駅は2020年に生まれ変わります」が「南砂町駅は2022年に生まれ変わります」に変わっていました。少し工事が遅れているようです。

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メトロ・スナチカ_201904

 

 南砂町駅前事情<2019年>

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南砂町駅前概略図201904
アシックスジャパン本社

2014年4月、アシックスは建設していた本社屋が完成し、江東区新砂を拠点として新たな一歩を踏み出しました。

プレスリリースによると、新社屋はシンプルで端正な美しさをコンセプトにしているようです。白を基調とした壁面と大きなガラス窓で外観を構成された開放的な建物となっています。

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アシックスジャパン本社201904

 

アシックスジャパン本社は、総合設計にて建築されています。

総合設計とは、「500㎡以上の敷地で敷地内に一定割合以上の空地を有する建築物について、計画を総合的に判断して、敷地内に歩行者が日常自由に通行又は利用できる空地(公開空地)を設けるなどにより、市街地の環境の整備改善に資すると認められる場合に、特定行政庁の許可により、容積率制限や斜線制限、高さ制限を緩和できる制度です。」

看板には、「この広場および通路は、建築基準法に基づく総合設計制度により設けられた公開空地で、歩行者が日常的に通行又は利用できるものです。」と記載されています。

本来もう少し、広い土地で大きな建物を建築したかったところ、そこまでの土地を確保できなかったため、総合設計を使って容積率制限の緩和を受けながら大きな建物を建築したのではないかと思われます。南砂町駅にも大企業のオフィスが構えられる時代となったということです。

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アシックスジャパン本社201904

 

ヤマダホールセール江東新砂店 ヤマダ電機は大丈夫か?

2014年9月にテックランドNEW江東新砂店がオープンしました。この土地は、地主さんが所有している土地で、以前は佐川急便の車庫となっていました。南砂町付近には、佐川急便の営業所、配送センター、寮などがあります。また、IHIと大型物流施設を開発しています。

私の勝手な想像ですと、車庫として借りていた土地が必要なくなったため返却して、地主が次の有効活用先に選んだのがヤマダ電機であったということでしょう。

ここで、気になることが一つあります。平日、休日ともに足を運んでみましたが、かなり人が少ないのです。このあたりの家電量販店は、SUNAMO(スナモ)という商業施設の中にあるコジマ×ビックカメラ南砂町SUNAMO店の方が格段ににぎわっています。ちょっと心配になりますね。

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テックランドNEW江東新砂店_201904

 

長谷工南砂町駅前ビル

新砂土地区画整理事業地内の保留地である第2街区は、平成25年~平成26年にかけて東京都が入札形式にて売却を行いました。

所在は、江東区新砂三丁目3番5、面積は2,461.87㎡の商業地域となります。入札の結果、長谷工コーポレーションが最高値で落札したようです。長谷工南砂町駅前ビルは2018年7月に完成し、長谷工グループの関連会社が入居し、10階・11階はLIPS(Living Image Presentation Space)という、企画設計・仕様設定の提案や新技術・新商品の情報発信をする場で、マンションの内外装に使われるさまざまな部材を一堂に集めて展示しているようです。

 http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h25/topi031.html

 

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長谷工南砂町駅前ビル
サイゼリヤ、AOKI、ぱぱす、ダイソー他複合店舗

永代通りと丸八道りが交差する南砂町駅前の立地に位置します。再開発が始まった時は、この土地にスーパーが誘致されるのでは!?という話もありましたが、複合店舗としてオープンしました。

テナントは、サイゼリヤ、AOKI、ドラッグストアパパス、ダイソー、南砂町駅前皮膚科、南砂町リウマチ科整形外科が入居しています。以前は、1階のドラッグストアパパスがもっと広い面積を利用していましたが、一部が皮膚科になったようです。

この立地であれば2階建てでなく中層、将来的には高層建物を建築したとしても需要はあると思います。

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複合店舗_201904
アルカナールはなぜ2階建てか

アルカナール南砂町はなぜ2階建てなのでしょうか。

仮説としては2つあります。1つは、東京メトロ東西線が地下を通っているため、区分地上権が設定されている可能性である。地下部分を電車が通るために使用するための権利設定です。その際に、あまり重い建物があると影響があるため、建物が建てられる制限を設けている可能性があるということです。

2つめは、アルカナール南砂町は、2004年築の軽量鉄骨の建物です。南砂町駅が発展した時に立て直すことを前提として、2004年時点では2019年時点と比較しても人が少なかったはずですから、あえて2階建てとした可能性もあると思っています。

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アルカナール201904
ガスト、魚べい、マツモトキヨシ

南砂町駅の西側の1番出口から出た位置になります。ガスト、魚べい、マツモトキヨシの複合店舗が並んでいます。以前は、ガストとマツモトキヨシの隣にセブンイレブンがありましたが、南砂町駅改良工事が始まったことにより建て壊されました。そのため、現在はガスト、魚べい、マツモトキヨシの3棟が建っています。

特に魚べいは人気が高く、土日だと1時間以上の待ちとなることもあります。平日や夜は比較的すぐに入れると思います。

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複合店舗_201904

 

SGリアルティ、IHIの大型物流施設の開発

南砂町駅、永代通りの南側に位置します約74,000㎡の大型物流施設の開発が行われています。事業主はSGリアルティ、IHIの2社です。平成32年に完成を予定しています。

この土地は、規模があるためコストコがくるとか、秘密裏にプロジェクトが進行しているなど噂を聞いたことがあります。大型物流施設ということですが、いずれにしてもあと3年の計画ということでこれからどのようになっていくのか楽しみです。

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SGリアルティ、IHIの大型物流施設の開発_201904

 お知らせ看板です。

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SGリアルティ、IHIの大型物流施設の開発_201904

 

マクドナルドは人が少ない!?

南砂町駅前の土地です。永代通りと丸八通りの角地に位置し、セブンイレブンとマクドナルドがテナントとして入っています。

マクドナルドは、24時間営業でドライブスル、カフェカウンターなどがあります。とても便利なのですが、意外と人が少ないように感じます。

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マクドナルド_201904

 


城東消防署砂町出張所の地形は三角地

城東消防署砂町出張所です。地形が三角地になっており、建物は2017年に完成しています。

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城東消防署砂町出張所_201904

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城東消防署砂町出張所_201904

 

南砂町のマンション事情


グランエスタ

2019年4月現在、南砂町駅で最も人気のあるマンションです。2005年新築の築14年の20階建て671戸、分譲は東京建物・平和不動産・トータルハウジング、施工は戸田建設になります。マンションには、パーティルーム、ゲストルーム、シアタールーム、ジム、カフェなどの共用施設が充実ています。

本物件のマンションは、新築時専有坪単価180万前後でしたが、現在は専有坪単価240万前後になっており、3割ほど高い水準で中古物件が成約しています。

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グランエスタ_201904
キラリスナ

キラリスナは、江東区東砂8丁目、東京メトロ東西線南砂町駅徒歩13分に位置する2020年1月完成予定の15階建て267戸の新築マンションです。

2019年4月現在建築中です。第1期~第3期の200戸はすでに完売しています。

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キラリスナ_201904

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キラリスナ_201904

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キラリスナ_201904
大和ハウス、南砂7丁目開発

大和ハウスが南砂7丁目で大規模開発を予定しています。2019年4月時点で、既に更地で現場は放置されている状況です。

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大和ハウス開発_201904

南砂町7丁目大規模更地の建築確認を見てみると、ホテル飲食店舗などこの場所で!?という感じの用途となっています。大丈夫でしょうか。

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大和ハウス_201904

 

www.fudousantousinavi.com

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