ローリスク不動産投資

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不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 4/7話「購入者から見る任意売却物件のメリット・デメリット」

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任意売却物件は、安いというイメージを持っている方は多いと思います。確かに一般公開されているマーケットと比べると安い物件が出てくる確率は高いと思います。これは、競売についても同じことが言えます。今回は、そんな任意売却物件を購入する買手側から見たメリット・デメリットを説明していきます。

 

 任意売却物件とはという基礎的なお話は下記記事をご参照ください。

www.fudousantousinavi.com

 

購入者からみる任意売却物件のメリット・デメリット

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任意売却のメリット

①物件によっては、安く購入できます。ただし、一般市場と変わらない価格も多いですからご自身が不動産の相場をしっかり把握しておく必要があります。また、任意売却のデメリットでも触れますが、物件の管理が行き届いていない物件だったり、瑕疵担保免責で購入した結果、大きな修繕が必要になることもあります。

②未公開物件がほとんどです。これは、なぜかというと、例えば一般公開されている物件は、売主が1億で売りたいと言って1億で購入者が現れれば売買が成立します。しかし、任意売却物件は売主だけでなく債権者の同意も必要です。仲介会社は、債権者と話をした結果この金額であれば抹消してくれるであろうという想定の金額を債務者同意のもと売出価格にします。その後、買手が現れ話が進むと、金融機関担当者は、最終的に社内の稟議をあげます。そこで否認されることもあるからです。そのため、任意売却物件は水面下で扱われることが多いです。

 

任意売却のデメリット

①瑕疵担保免責の取引となります。任意売却は、売主は資力がない状態です。瑕疵担保を負う契約にしても将来責任を負えるという状況は少ないため、取引では瑕疵担保免責となることが一般的です。

②物件の管理が行き届いていないことが多いです。資力がない状態ですので、なかなか物件に手入れしていくことが難しいのが現状です。そのため、購入後に修繕費用がかさむことが多いです。

③債権者の同意がとれず、任意売却の話が流れることもあります。話を進めていって、いざ決済引渡し前に、債権者から抹消の同意が取れないということもあります。

 

競売のメリット

①競売市場は、一般市場より価格が安く設定されています。物件の内覧ができなかったりリスクがあるためです。ただし、不動産マーケットが上昇トレンドの時は、競売の入札金額が一般市場より高いのではないかと思える金額で入札されているケースもあります。

②競売では、仲介手数料がかかりません。購入経費が少なくなります。

 

競売のデメリット

①内覧ができません。基本的には、3点セットで物件の状況を把握することと、現地は外観からしか見ることができません。

②原則ローンが使えません。金融機関は、競売物件に融資することはあまりありません。そのため、原則自己資金で購入できる範囲内となります。

③3点セットの内容が不十分なことがあります。任意売却で話が流れて競売に行くケースがありますが、単に価格の折り合いがつかないという場合だけではありません。少なくなりましたが、困った占有者がいるケースもあります。しかし、そこまで3点セットに書かれていないこともあるのです。気をつけましょう。

瑕疵担保免責の取引となります。

物件の管理が行き届いていないことが多いです。

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