ローリスク不動産投資

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不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 5/7話「気を付けろ任意売却の罠」

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任意売却の罠

第4話では、任意売却物権ではメリットだけではなく、デメリットもあるんですよという話をしました。今回は、任意売却物件のデメリットに焦点をあててお話をしていきます。任意売却物件は、知識がないと失敗してしまうことがあるということです。気を付けましょう。

 

気を付けろ任意売却での「セル&リースバック」

任意売却でセル&リースバックのスキームを使って売却するケースがあります。「セル&リースバック」とは、自用の不動産を売却して、売却と同時にその不動産を賃貸で借りるスキームをいいます。例えば、①自宅である場合、賃貸物件に引っ越さず住み続けたい。年齢が高齢でなかなか賃貸物件が見つからないだろうから引っ越さず住み続けたい。②投資用不動産で一部を自用している場合も同様のケースがあります。

 

購入者から見ても、残置物撤去、リフォームをする手間が省けるため、セル&リースバックのスキームは、一見ベストチョイスと考えられます。しかし、よく考えてみてください。任意売却をしようと考えている人は、資力がない状態です。セル&リースバックで賃貸したとしてその賃料は、払い続けることができるでしょうか?債務者が毎月払い続けていける賃料はいくらなのか?その無理なく払い続けることができる賃料で投資用不動産として収支があうのか?ここがポイントです。

 

私は、セル&リースバックスキームをよく見てきました。そして、任意売却をする際は、win-winの関係であっても1年後・2年後に結局支払いが滞るということがあります。こうなると賃借人を退去させることは簡単ではありません。十分に注意して判断することが必要です。

 

気を付けろ任意売却での「瑕疵担保責任」

任意売却の取引条件は、おそらくほとんど瑕疵担保免責の取引となるでしょう。なぜならば、資力がない状態ですので将来物件に瑕疵が見つかったとしてもその責任を負うことが困難なためです。瑕疵担保免責の場合で気を付けておくべき点を確認しておきます。

 

①土地について

購入後、現況の建物を利用することを考えている場合、土地の瑕疵については、建て替え時まですぐに問題となることはないかもしれません。しかし、ポイントは押さえておくべきでしょう。「地盤沈下でなかったか」「過去工場やクリーニング屋のような土壌汚染の可能性がある使用をしていなかったか」「浄化槽から公共下水に切り替えた時に浄化槽を埋めていないか」「隣接地と境界トラブルはないか」などの確認をしておくといいでしょう。

 

②建物について

まず、任意売却では競売と異なり物件の内覧をすることはできるでしょう。物件の内覧をして、「建物に不具合はないか」「過去の修繕履歴」「雨漏りの履歴」など確認しておきましょう。

 

③賃借人について

投資用不動産の場合、賃借人についてもしっかりと把握しておくことが必要です。「滞納等はないか」「保証人・保証会社の有無」「賃貸借契約書の原本の有無」「過去の賃借人で自殺等がなかったか」このあたりは、確認しておくことが必要です。

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