ローリスク不動産投資

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【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 1/7話「債務者から見る任意売却のメリット・デメリット」

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本当に任意売却物件は、お得なのか?

任意売却物件は、本当にお得なのでしょうか?不動産の話で「任意売却物件で安く購入することができた」「儲かった」などいい話を聞きます。しかし、本当にお得なのでしょうか?

私は、不動産に携わる仕事をしています。不動産仲介や鑑定の仕事をしていると任意売却物件を購入して失敗するケースも見ています。重要なのは、任意売却がどういったものでどんなリスクがあるのかということをしっかりと把握することです。任意売却物件は、リスクがあるからこそお得な物件と言われるものがあることも確かです。

そんな任意売却について全7回で、独自コラムを発信していきます。

 

任意売却とは?競売とは?

「競売」とは、債務者から債権の返済を受けらなくなった債権者が、債務者が所有する不動産などを裁判所の管理下で強制的に売却し、その売却代金から債務の支払いを受ける手続きをいいます。

「任意売却」とは、債務の弁済が滞り、競売前に債権者と合意の上で、債務者自身の意思で不動産を売却することをいいます。

「競売」も「任意売却」も債務の弁済が滞っていることは共通しています。相違点は、競売前に債務者債権者が合意のもと、任意で不動産を売却するという点です。

 

※債務者:お金を借りている側(例えば、住宅ローン・アパートローンを借りている個人)

※債権者:お金を貸している側(例えば、金融機関)

 

 

債務者から見る任意売却と競売のメリット・デメリット

債務の返済が滞った時、基本的には任意売却を勧められることが多いです。しかし、選択肢によっては、競売にもメリットがあります。任意売却と競売のメリット・デメリットを見ていきましょう。

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 「任意売却」のメリット

競売より高く売却できる可能性があります。高く売却することによって残債も減ります。任意売却物件がお勧めされる理由の一つです。但し、不動産マーケットが上昇トレンドにある時は、競売でも高値がつくことがありますので、一概に競売より任意売却の方が高いとは言えません。

引越費用を認めてもらえるケースがあります。まず、前提としては居住用の不動産であることです。任意売却をする場合、たいていは賃貸で引越し先を探さなくてはなりません。(一部セル&リースバックスキームを使うこともある)その場合、引越しにかかる費用を経費として債権者が認めてくれる場合があります。金額については、債権者との交渉次第ですが、30万円前後くらいまでが多いと思います。

 

「任意売却」のデメリット

①競売は、何もしなくても手続きは進んでいくわけですが、任意売却の場合は、債権者との調整や仲介会社との調整、物件の内覧、売却手続きなど多少の手間がかかります。

②債権者の同意が必要です。必ずしも同意が取れるわけではありません。例えば、金融機関の不動産の評価が1億円。任意売却での価格が8000万の場合、金融機関が任意売却を承諾してくれない場合もあります。また、金融機関以外の「個人の債権者」などからの抵当権で感情的になっている場合は、金額ではなく承諾しないというケースもあります。

 

「競売」のメリット

①手間がかからず楽です。

②競売後に自己破産をしてリセットする。競売が実行され、手元に担保となるような不動産がなくなった後に残債が残っている場合、ここで自己破産をする方は多いです。

※ちなみに、任意売却した場合は、任意売却が成立した段階で、今後の返済についてを債権者と話し合います。債権者としても担保がない債務者からお金を返してもらうことは困難とわかっています。そのため、任意売却が成立したところで債務免除ができることもあります。もしくは、債権者が担保なしの債権をバルクでサービサーに安価で売却することもあります。(この無担保債権をポンカス債などとも呼ばれます)

③譲渡税がかからない。不動産は、売却した時に売却益が出た場合は譲渡税がかかります。居住用の不動産の場合には、居住用財産の3000万円の特別控除があるため、譲渡税がかかるケースは少ないと思います。投資用不動産・事業用不動産等の場合では、譲渡益が出れば譲渡税がかかりますが、所得税法9条に該当する場合、非課税となります。

※税金の詳しい話は、第2話で行います。

 

「競売」のデメリット

①引越費用は出ません。

②売却代金が低くなり、残債が多く残る。

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