ローリスク不動産投資

不動産投資のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

オリックス銀行不動産投資ローンの注意点とメリット

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オリックス銀行不動産投資ローン

 オリックス銀行不動産投資ローンは、賃貸を目的とした投資用ローンです。マンションの1室からアパート一棟まで、新築建物から築年数の古い建物まで、対応しています。

  • 利用できるのは、年齢20歳以上60歳未満で、最終返済時が80歳未満となります。同一勤務先に3年以上勤務している方で、前年度の税込み年収が500万万以上で、ご返済期間中、安定した収入が見込める方となります。
  • 借入金額は、1,000万円から2億円以内。不動産の購入価格または建築価格の範囲内で、オリックス銀行評価額の範囲内。
  • 最長借入期間は35年です。借換えの場合でも、ローン残存期間にかかわらず最長35年での審査となります。(ただし、年齢制限あり)
  • 借入対象不動産の所在地は、首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市に限られます。またオリックス銀行所定の要件があります。
  • 金利は、3年固定で1.675%~2.3%ほどです。(※2017年11月時点)

 

オリックス銀行不動産投資ローンの詳細は、こちらから確認できます↓

www.orixbank.co.jp

 

 

 

オリックス銀行不動産投資ローン注意点

変動金利と固定金利の選択と変更について

オリックス銀行不動産投資ローンでは、「固定金利期間特約付変動金利」と「変動金利」があります。「固定金利期間特約付変動金利」は、3年固定特約型と5年固定特約型があります。

ここで注意点の1つ目として、変動金利から固定金利への変更はできません。例えば、当初の借入の時に変動金利を選んだ場合、固定金利に変更することが出来ません。また、当初の借入の時に3年固定を選んだ場合、3年後に変動金利に変更すると、その後、固定金利に戻すことが出来なくなります。

注意点の2つ目です。例えば、当初3年固定金利を選んで、3年後に変動金利にするのか固定金利を再度選ぶのかを選択することになります。私の経験上オリックス銀行の金利は、固定金利を選ぶ人が多いです。これは、オリックス銀行の金利が、変動金利より固定金利の方が低く設定されていることが要因だと思います。固定金利を選んで、3年後に固定金利特約期間の延長を選びます。この時に事務手数料が10,800円がかかります。つまり手数料がかかるのです。固定金利でまた固定金利を選ぶだけなのですが費用がかかるということです。後述しますが、オリックス銀行投資ローンを使う場合、変動金利と固定金利を上手く使い分けることが必要です。

 

ローンの繰上返済について

オリックス銀行投資ローンの特徴は、融資期間を長くとることができることです。これは、月々のキャッシュフローに余裕ができます。しかし、融資期間の長くなると利息の支払いも多くなります。そのため、保守的に不動産投資をしていく場合、繰上げ返済をうまく活用していくことが重要になります。

ここで、オリックス銀行投資ローンの繰上返済解約金をついて説明します。固定金利期間では、繰上返済する元本金額に対して2%の返済解約がかかります。例えば、固定金利期間で500万円の繰上返済した場合、10万円の解約金がかかります。詳細は、下記の通りです。

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上記を考えると、固定金利期間には、解約金が大きくなります。そのため、例えば、当初3年固定金利を選び、長期譲渡期間となる5年目以降に売却を検討している場合は、売却のタイミングを見て変動金利にして、解約金を抑えるということが望ましいと思います。

 

オリックス銀行不動産投資ローンのメリット

オリックス銀行不動産投資ローンは、前述のように注意点、ある意味でデメリットがあります。しかし、それでもオリックス銀行不動産投資ローンを利用する方が多いのは、メリットと使い勝手がいいからです。オリックス銀行不動産投資ローンのメリットについてみていきます。

 

融資期間が長い

オリックス銀行の融資期間の最長は35年です。融資期間の詳細をみていきますと、建物の構造別に下記の通りになります。

 

・木造(W)建物:40年ー経過年数

・鉄骨(S)建物:45年ー経過年数

・鉄筋(RC)建物:55年ー経過年数

 

例えば、新築木造アパートですと、通常耐用年数が22年になりますので、通常の金融機関の融資期間は、20年~22年のところがほとんどです。しかし、オリックス銀行の場合は、35年の融資をひくことが可能となります。築後15年経過している木造物件では、通常の金融機関は、残存期間が5年~7年で上手くいって10年の融資期間をひっぱれるかというイメージですが、オリックス銀行では25年の融資を最長ひくことが可能になります。

融資期間を長くすることが出来れば、月々の返済額は、減ることになりますのでキャッシュフローがまわりやすくなります。そのため、賃料収入を目的とした不動産投資において大きなメリットとなります。

 

www.fudousantousinavi.com

 

法人融資が可能

不動産投資ローンを扱っている金融機関の中には、個人名義にしか融資が出来ないところも多いです。しかし、オリックス銀行の基準としては、法人(不動産賃貸・管理のみを目的とした会社。いわゆる資産管理会社)への融資にも対応しています。不動産投資で最初から事業規模を大きくしていこうと考えている場合は、選択肢があることになります。

 

審査期間が割と早い

オリックス銀行投資ローンでは、事前審査と本審査があります。事前審査で物件の評価額が出ますが、私の場合、事前審査期間で3営業日くらいでした。本審査についても10日前後で2週間はかからなかったため審査期間としては、一般的な金融機関より早いです。また、本審査時に評価を改めて出したり、外部の鑑定評価をとるというよりは、他の借入があるかブラックリストに載っていないかなどのチェックが主な内容のようです。

 

評価手法が収益還元法による評価である

一般的な金融機関の評価方針は、積算価格を採用したり、収益価格を出すものの積算価格を重視していたりしている金融機関が多いです。そのため、積算評価が出にくい物件は、評価額が低くなる傾向にあります。そんな中、オリックス銀行の評価は収益価格を採用します。そのため、収益物件の売買が過熱している時期には、評価が出やすいことが多いです。

 

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