ローリスク不動産投資

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新築アパート⑭「礼金0」vs「フリーレント1ヶ月」vs「AD1ヶ月」どれが効果的?

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礼金と敷金

礼金は、もともと部屋を貸してくれる大家さんにお礼の気持ちを込めて渡されていたものです。親が大家さんに「息子が面倒をかけますがよろしくお願いします」というある意味慣習的なものが残っているということです。

 

敷金は、預り金的性格を有する一時金です。債務の担保として預か入れるもので、例えば、何らかの理由で家賃を払い続けることができなくなった場合、敷金で補てんすることになります。また、退去時の原状回復による修繕負担金につては敷金で賄うことが多いです。もちろん原状回復で残金があった場合入居者に返金されます。

 

そのため、礼金と敷金は全くの別物になります。住宅の場合、建物の築年数、部屋の大きさ、地域性で異なりますが、「礼金は0ヶ月~2ヶ月程度、敷金は1~2ヶ月程度」が一般的かと思います。現在は、礼金敷金なしの物件も出てきています。

 

 

フリーレントとは?

フリーレントとはどういったものでしょうか?フリーレントは、入居後の一定期間(例えば1ヶ月とか)の家賃を無料とする契約形態です。例えば、住居の契約形態は、2年間が多いですが、当初1ヶ月の賃料を無料にするということです。

 

大家さんは、早く空室を埋めるようにする場合、賃料を下げることが最も早い解決方法ですが、この場合、既に入居済みの入居者からなぜ!?とクレームが入る可能性があります。こういった場合に、フリーレントは表面上の賃料は変わらず、入居促進することができます。

 

フリーレントの注意点としては、特約がついていることがほとんどです。例えば、「フリーレント1ヶ月で、契約期間2年間の場合、契約期間内に解約した場合は違約金として賃料の1カ月分を支払うものとする」などの特約が付きます。大家からしたらフリーレントは付けたものの数ヶ月で退去しては困るからです。

 

ADとは?

ADとは、advertisementの略で「広告宣伝費」です。仲介手数料とは、別項目としているものですが、実質は仲介報酬の上乗せです。

 

「礼金0」と「フリーレント1ヶ月」と「AD1ヶ月」どれが効果的?

大きく分けて考えると、「礼金0」と「フリーレント1ヶ月」は、入居者に対するもの「AD1ヶ月」は仲介業者に対するものです。

 

ここからは、私の私見です。まずは現状の分析をします。そもそも内覧希望が入っていない状況であれば、私はAD1ヶ月をプラスして仲介業者に頑張ってもらいます。例えば、入居希望者が他の物件に問い合わせをしてきて、内覧希望が入った時、仲介会社から見てADがついている物件の方が儲かるわけですから、その他の物件にプラスして私の物件も一緒に内見セットしてくれる可能性があります。

 

既に内見希望が一定以上ある場合は、入居者に対してのアプローチが必要ではないかと思います。それは、礼金0であったり、フリーレントであったりということになります。ただし、築古の物件で最初から礼金0で募集しているものは、入居者向けにできることはフリーレントだったり、家具家電付き賃貸であったりになると思います。

 

まとめ

結論としては、「礼金0」と「フリーレント1ヶ月」と「AD1ヶ月」で必ずしもどれが一番効果があるということは言えません。その状況に応じて誰に対してどうアクションをするかということを熟慮することが必要です。

 

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