ローリスク不動産投資

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【独自コラム】本当に任意売却物件はお得なのか? 3/7話 「任意売却における債権者の同意について」

f:id:keiichi2017:20170611131120j:plain債権者はどんな人がいるのか?

債権者は、金融機関というケースがほとんどだと思います。住宅ローンとしてお金を借りる、アパートローンとしてお金を借りる、法人が事業の目的でお金を借りるといったケースです。金融機関が債権をサービサーに売却して抵当権者がサービサーというのも多いケースです。その他の担保権者には、法人の取引先だったり、何らかの理由で個人ということもあります。

 

任意売却における債権者の同意について

任意売却を成立させるためには、債権者の同意が必要となります。任意売却における一番のポイントです。そんな債権者の同意について説明していきます。

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債権者の同意が得られないケース

①債権者の債権額以下であり、債権者の同意が得られない。

②債権者の評価額以下であり、債権者の同意が得られない。

競売の評価額以下であり、債権者の同意が得られない。

後順位抵当権者のハンコ代の同意が得られない。

税金の差押えが解除できない

⑥不動産が共有になっており、共有者の同意が得られない

 

代表的なものは、上記のようなケースです。これは、債権者によって状況が全く異なります。例えば、

①の債権額(元金)以下というのも元金だけでなく、「元金+2年分の利息+遅延損害金」まで求められることもあります。

③のケースは、競売の評価額が出ていて、債権者としては評価額以下だとしても公の金額が出ているので、その金額以上であれば抹消してくれるというケースは多いです。

④の後順位まで配当が回らない場合、ハンコ代での交渉となりますが、ハンコ代では認めないケース、ハンコ代でも金額が低く同意してくれないケースがあります。

⑤例えば、固定資産税の滞納で税金の差押があるケースです。元金より配当が少ない場合抹消同意してくれいということは、民間企業より多いです。つまり税金の抹消は厳しいということです。

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