ローリスク不動産投資

不動産投資のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

再建築不可物件の売却方法

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再建築不可とは?

再建築不可物件とは、現状ある建物を取壊した場合に、新たに建物を建築することができない物件をいいます。なぜ再建築ができない物件があるのでしょうか。基本的に再建築ができない物件は「接道義務」に問題があるものです。

建築基準法によって、建築物の敷地となる土地は、「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という規定があります。例外として、例えば43条但し書き道路によって建築することなどの例外がありますが、原則的な話をしていきます。

この幅員4m以上の道路に2m以上接道していない場合は、建築確認申請が通らないことになります。そのため、再建築不可ということになります。 

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再建築不可はなぜ起こるのか?その原因は?

再建築不可はなぜ起こるのでしょうか。その原因はなんでしょうか。私が実際に見てきた代表的なものをあげていきます。

①既存不適格

建築基準法は、昭和25年に施行されています。そのため、それ以前に建物が建築されている場合、当時は建てられたけど、今の法律だと建てられないということがあります。

②分筆により接道義務を満たしていない

建物を建築した時は、建築基準法上の道路に2m以上接道していたが、何らかの事情で土地を分筆して、残った土地が建築基準法上の道路に2m以上接道しなくなってしまったケースということもあります。

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③測量したら接道義務を満たしていなかった

建物を建築した際に、2m接道していたと思われるが、現状測量した結果、実は間口が1.9mしかないということもあります。隣の方との境界の位置について意見が異なり、隣の方の意見の通りだと接道義務を満たさないといったこともあります。

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④接道していると騙された

昔、開発された開発地の1戸を購入し、接道しているという説明を受けたが、実際は、建築基準法上の道路と対象物件の間に他人地(開発した不動産会社などが所有する土地)が入っていることがあります。これは、昔だけ結構あり、不動産会社が悪意であることもあります。開発した不動産会社は、信頼できるか!?仲介した不動産会社は、信頼できるか!?ということを考えなければなりません。

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再建築不可物件の相場(価格水準)

再建築不可の物件は、建物を新たに建築することができません。そのため、通常の価格より価格が下がることになります。どれくらいの価格下落があるかというのは、一概にはいけません。ポイントは、下記の通りです。

 

①現状建物が存しているかどうか。

これは、現状建物が存していれば、リフォームをして建物を利用もしくは賃貸収入を得ることが可能ですが、現状建物がないと、資材置き場、庭など建物を利用することがそもそもできないからです。

②土地の大きさ、価格帯

例えば、「住宅地の20坪」と「住宅地の100坪」の再建築不可物件では、価格の下落の大きさが異なります。再建築不可物件の購入者の大半は、キャッシュ(ローンを使わず自己資金のみ)で購入します。その時に1000万円の再建築不可物件と8000万円の再建築不可物件では購入者の数が異なるからです。

 

このように物件によって、再建築不可物件の相場はかなり異なります。あえてどれくらいかといえば、通常の物件を100とした場合、20~50くらいのレンジが多いと思います。

 

再建築不可物件の売却方法

再建築不可物件は、相場より安くなります。売却方法は、いくつかあります。売却期間がどれくらいあるかによっても異なります。具体的に説明していきます。

 

①隣地に購入してもらう

売却スケジュールに余裕がある場合は、隣地に購入しないか打診してみるのがよいでしょう。そもそも不動産の格言で「隣地は倍出しても買え」というものがあります。隣接地の方には、よほど売却を急いでいる場合、もしくは仲が悪い場合を除いて声をかけるべきでしょう。

 

②不動産業者に購入してもらう

不動産会社に売却する場合はメリット・デメリットがあります。不動産会社が転売を考えている場合は、当然市場より安く仕入れるため価格が低いということがデメリットです。また、メリットとしては、瑕疵担保責任を免責にできるような条件で取引することもエンドユーザーと比べて多いです。取引としては、楽ですし、再建築不可物件を購入する不動産会社もいます。

 

③自己資金で購入できるエンドユーザーを探す

この方法もある程度、売却スケジュールに余裕があった方がいいです。なぜなら再建築不可物件は、そもそも購入者が少ないです。不動産業者に売却するのは、抵抗があるという方はこの方法を模索することになりますが、情報を広く公開しかつ時間もある程度かかることを想定して動くことが必要です。

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