ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

シングルテナントの一棟ビルの注意点

 

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はじめに

投資用不動産には、シングルテナントとマルチテナントがあります。シングルテナントとは、1つのテナントに1棟全て賃貸している状態をいいます。マルチテナントとは、複数のテナントに賃貸している状態のことをいいます。今回は、シングルテナント物件の注意点についてお話していきたいと思います。

 

設備はマルチテナントに対応できるものか?

例えば、もともとは自社ビルとして使用していたが、物件を売却して1棟リースバックをしている状態であったとします。この場合、自社ビルであったために、空調制御システム、セキュリティ、メーターなどがシングルテナント向けになっており、マルチテナント向けに賃貸するにあたっては、相当な改修工事に必要となることがあります。

 

定期借家契約か?普通借家契約か?

定期借家契約は、期間満了で契約が終了する契約で、更新はありません。しかし、悪いことばかりではありません。普通賃貸借契約の多くは6か月前解約予告となっている契約が多いです。定期借家契約は、契約期間内解約不可とすることも可能ですので、契約期間内は収入が見込めると考える見方もあります。

いずれにしても、契約形態が定期借家契約なのか、普通借家契約なのか、中途解約がどのようになっているのかということを確認することが重要です。

 

契約期間の長短について

賃借人がいつから入居しているのか、契約期間がどの程度なのかは留意する必要があります。短期契約の場合は、退去の可能性もあります。

 

管理費用負担について

例えば、オフィスビルでマルチテナントであった場合、各階のトイレは共用部分としてオーナーが管理費用負担をしているケースが多いと思います。しかし、シングルテナントの場合、トイレや廊下といった部分も賃貸面積に含まれているでしょう。その場合には、トイレ部分の清掃等については賃借人が負担するというケースがあります。そのため、建物の維持管理、清掃、廃棄物処理費用、損害保険料などの負担について注意する必要があります。

 

賃料水準は適正か?

例えば、セル&リースバック後のリースバック期間中は、賃料水準が相場より安く設定しているケースも少なくありません。特にシングルテナントの場合は、適正な賃料水準と比較して乖離しているかどうか留意する必要があります。

 

賃借人のクレジット

シングルテナントの場合、収入は0か100ということになります。クレジットの高い信用力ある企業がテナントの場合、ある程度安心感はあるかもしれませんが、クレジットの低いテナントが一棟借りしている場合は、より注意深く投資判断を見極める必要があります。

 

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