ローリスク不動産投資

不動産投資をいかにリスクを最小限にするか、不動産投資への独自コメント、豆知識、不動産投資本の紹介を通してお話していきます

新築アパート①メリットとデメリット

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新築物件の定義

まずは、「新築物件」の定義を説明します。新築物件は「完成後1年未満」、かつ「一度も入居したことがない」物件です。つまり、2つの条件があることになります。

 

住宅の品質確保の促進等に関する法律 第2条2項

この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。)をいう。

 

新築アパートのメリット

不動産投資をする際、新築物件にするか中古物件にするか悩むことがあると思います。新築物件には、メリットとデメリットがあります。本日は、新築アパートのメリット・デメリットのお話をしていきます。

 

1.賃貸が高い家賃で決まりやすい

不動産だけではありませんが、日本では新しいもの、新築がいいという人はかなり多いです。そのため、比較的高めの賃料設定だとしても中古物件と比べて賃貸付けはしやすいでしょう。

 

2.修繕費用が少ない

新築物件は、修繕費用があまりかかりません。アパート等の設備についても基本的に10年くらいまではあまり修繕がかかりません。しかし、築後10~20年経過してくると設備の更新が必要となります。

 

3.内装・外装がきれい

新築物件ですから、当然ですが内装・外装がきれいな状態です。中古物件の場合は、内装も外装も都度手入れをしていく必要があります。

 

4.金融機関の融資が受けやすい

新築物件の方が担保力があるという方もいらっしゃいますが、私は必ずしも中古と比較して担保力が高いとは思いません。むしろ積算価格は、新築物件の場合、金融機関の評価と乖離することが考えられます。

しかし、建物の耐用年数がまるまる残っており、融資期間を長くとれますので、融資が受けやすいということはいえるでしょう。

 

5.入居者の内容が把握できる

中古物件の場合、前のオーナーさんがいれた賃借人の方の内容がわからないことがあります。また、入居条件が異なり、自分だったら入れないのになぁと感じる賃借人がいることもあります。新築物件は、自分の基準にそって入居者も募集することができるメリットがあります。

 

新築アパートのデメリット

 1.稼働するまで時間がかかる

まず、土地を購入してご自身で設計・建築していく場合は、もちろん稼働するまで時間がかかりますが、新築アパートを購入するという場合もやはり、稼働率が0の状態からスタートになりますので、満室稼働にするまである程度時間がかかります。私の経験上適正賃料で、都内の物件で、約3ヶ月程度かなぁと思います。金融機関によっては、新築物件は借入3ヶ月までは利息のみの返済が可能だったりすることもありますので、確認しておくとよいでしょう。

 

2.利回りが低い

投資用不動産は、中古物件の方が利回りは高いです。新築物件の方が利回りが低いですのがマイナス点かと思います。しかし、中古物件は意外と支出が多かったりするので、運用期間中という長い期間を見ると新築物件でも同等くらいの利回りということもあります。

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