ローリスク不動産投資

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新築アパート④信じるな!賃料設定は適正か!?

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賃料設定は適正か?

新築物件は、賃借人がいない状態です。つまり、物件購入時は満室想定賃料として業者が作成した賃料を基に利回りを検証することになります。その賃料は、本当に適正な賃料でしょうか?

新築アパートの購入を検討する場合、原則売主は業者でしょう。その業者が物件を売却する際に想定賃料と想定利回りを提示していますが、想定賃料が高く、想定利回りもその影響で高く提示されていることが多々あります。私が見た2つの事例を紹介します。

 

事例1 賃料が高い

新築アパートで賃料が高いケースです。

101号室 賃料75,000円+共益費3,000円=賃料等78,000円

102号室 賃料75,000円+共益費3,000円=賃料等78,000円

103号室 賃料75,000円+共益費3,000円=賃料等78,000円

201号室 賃料77,000円+共益費3,000円=賃料等80,000円

202号室 賃料77,000円+共益費3,000円=賃料等80,000円

203号室 賃料77,000円+共益費3,000円=賃料等80,000円

301号室 賃料79,000円+共益費3,000円=賃料等82,000円

302号室 賃料79,000円+共益費3,000円=賃料等82,000円

303号室 賃料79,000円+共益費3,000円=賃料等82,000円

合計賃料等 720,000円/月

 

賃料が、相場よりおおよそ5,000円/戸くらい高いなと感じる物件でした。

仮に物件価格1億2000万で売主提示賃料と相場賃料で利回りの違いを見てみます。

 

①売主提示賃料:8,640,000円/年÷1億2000万≒表面利回り7.2%

②相場賃料:8,100,000円/年÷1億2000万≒表面利回り6.75%

 

事例2 共益費によせている

新築アパートで共益費が高いケースです。

101号室 賃料69,000円+共益費6,000円=75,000円

102号室 賃料69,000円+共益費6,000円=75,000円

201号室 賃料72,000円+共益費6,000円=78,000円

202号室 賃料72,000円+共益費6,000円=78,000円

301号室 賃料74,000円+共益費6,000円=80,000円

302号室 賃料74,000円+共益費6,000円=80,000円

合計賃料等 396,000円/月

 

一般的な設備で、オートロックなし、インターネット賃借人申込負担、防犯カメラなしの木造アパートです。通常の考えでは共益費3,000円くらいでしょう。賃料を高く表示することはしていないけど、共益費がその分高いと感じる事例です。

 

売主業者の想定賃料は賃料設定が適正かどうかをしっかりと見極めなければなりません。

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