ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

新築木造アパートとデッドクロス

f:id:keiichi2017:20180312222947j:plain

 

デッドクロス(debt cross)とは?

デッドクロスとは、減価償却額がローンの元金返済額を上回る状態をデッドクロスといいます。

デッドクロスの状態になってしまうと、帳簿上の利益が黒字にも関わらず、黒字に対する課税される所得税によって、不動産経営の収支がマイナスになってしまいます。減価償却費とローン返済額に対するデッドクロスの基本的な考え方は、下記の図の通りです。

 

f:id:keiichi2017:20180325211050j:plain

減価償却費は現金の支出がない費用

減価償却費は、建物の耐用年数を分割して、毎年経費として計上するものです。不動産の場合土地は減価償却はないため、建物についてのみ減価償却を行うことになります。減価償却費は、現金の支出がない帳簿上の費用です。従って、減価償却費を計上した分だけ、利益を圧縮することができるということになります。つまり、節税効果が出るということです。

 

元本返済は経費計上出来ない

ローン返済は、元本と利息を支払っていきます。そのうち、経費として計上できるのは利息部分のみです。そのため、元本返済部分については、経費として計上することができません。元本返済は、減価償却費とは逆に、現金支出があっても経費計上できないということになります。

 

新築アパートは、23年目にデッドクロスする確率が高い!?

私も所有している新築木造アパートについてです。新築木造アパートは、築後23年目でデッドクロスが起こる可能性が高いです。通常、新築木造アパートであっても、融資期間は、25年~35年程度の長期融資をひくケースが多いでしょう。

木造住宅の耐用年数は、22年ですから23年目から減価償却がとれなくなります。また、築後23年経過前であっても、家賃相場が下落し、空室率が上がり、経費も多くなると、築後22年経過しない状態でも収支が悪化していきます。

 

 

f:id:keiichi2017:20180325211109j:plain

 

デッドクロスの3つの対処法

 デッドクロスを回避又は対処する方法はいくつかあります。

  1. 繰り上げ返済:1つ目の方法として、繰り上げ返済があります。デッドクロスになる状況はある程度、事前に想定することができます。その時期に繰り上げ返済をするために預貯金を貯めておき、デッドクロスの段階で、一部繰り上げ返済又は全額繰り上げ返済することです。
  2. 借入期間の延長:現在のローンの借り換えもしくは現在のローンの借入期間を延ばす交渉を行います。結果的に借入期間が延長されることによって、毎月の返済額を軽減することができます。
  3. 売却(出口戦略):減価償却期間が終わって、デッドクロスになるタイミングもしくはその前に物件を売却するという非常にシンプルなスタイルです。代わりに減価償却が取れる物件を買い替えます。

 

 

デッドクロスは、手元キャッシュフローを苦しめます。しかし、今のマーケットで物件を購入すればデッドクロスはよく起こることです。焦らずに事前に対処法を考え、シミュレーションをたてて、デッドクロスを回避するように行動しましょう。ちなみに私は、デッドクロスを回避するための対処としては、上記の1、3を検討します。

 

 
© 2017 KEIICHI