ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

新築物件は買ったら2割落ちは本当か!?

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新築物件とは?

まずは、新築物件の定義を確認します。新築とは、建物が竣工して1年未満で、かつ未使用の状態の物件を新築物件としています。(住宅の品質確保の促進等に関する法律)

例えば、建物が新築後1ヶ月しか経過していなくても1度でも使用していれば、中古物件です。また、1度も使用されていない場合でも、築後1年を超えた場合、中古物件となります。

 

なぜ新築物件は割高なのか!?

新築物件は、中古物件に比較して割高です。そして、新築物件は、購入して中古物件になった瞬間に下落することが多いです。これは、不動産だけでなく、車も時計も同様です。

理由の一つとして、日本は新築物件信仰であるということがあります。日本の不動産は、中古物件の流通が年々増えてきているとはいえ、他の海外と比較すると中古流通はかなり少ない状況です。中古物件の流通が新築物件を圧倒的に超えるようになれば、改善してくるかもしれません。

2つ目として、根本的な構造からくるものです。例えば、新築マンションで考えてみましょう。新築マンションには、デベロッパーの利益が含まれています。しかし、中古マンションでは、デベロッパーの利益の考え方は希薄になります。なぜなら、中古マンションは、新築の時いくらかだったかよりも、中古マンションの類似事例、例えば同じマンション内の事例などに目がいくためです。 

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戸建てとマンション の新築下落の考え方

戸建てとマンションでは、戸建ての方が新築下落率は高いことが通常です。これは、一般的な戸建てが木造で、一般的なマンションが鉄筋であることにあります。木造の耐用年数は22年、鉄筋の耐用年数は45年程度です。

 

  • 土地2000万円、建物3000万円、一戸建て5000万円
  • 土地2000万円、建物3000万円、マンション5000万円

 

理論上、一戸建ての3000万円の建物価値は、年間約136万円下落していきます。(3000万円÷22年)これに対して、マンションの3000万円の建物価値は、年間約66万円 下落していくことになります。(3000万円÷45年)

多くの人は、不動産を購入する際、金融機関の融資を利用します。その金融機関が建物の耐用年数を考慮して融資をするというスタンスであるため、おおむねこのように年々下落していくでしょう。中古戸建が流通しにくい理由でもあります。

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2極化する不動産

前述のように、新築物件は、マンションも戸建ても原則購入した途端下落していきます。しかし、一部のマンション等では新築時から値上がりをしていくものもあります。人気エリアの駅直結のタワーマンションなどです。エリアでこれ以上の物件が今後出てこないだろうと思われるような物件は、需要と供給の原則によって、新築時以降下落することなく上昇していく物件もあります。

新築物件も中古物件も今後2極化が進んでいくでしょう。

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