ローリスク不動産投資

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賃借人が窃盗で逮捕 賃貸借契約の効力は!?

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賃借人が逮捕された時に賃貸借契約の解除は可能か?

 賃借人が逮捕されてしまった場合、どのような対応をとればいいでしょうか。ケースとしては、少ないですが、いざこういった状況になると焦ります。オーナーや管理会社からすれば、早く退去してほしいと考えるでしょう。賃借人が逮捕された時に賃貸契約の解除は問題なくできるのでしょうか?

一般的には、逮捕された時点では賃貸借契約の解除をすることはできません。これは、逮捕された人は、裁判で有罪判決を受けるまでは無罪とみなすという考えがあるためです。(無罪推定の原則)

賃貸借契約を解除するには、賃貸借契約を継続できない信頼関係が破壊していることが必要となります。有罪判決を受けるまでは無罪と推定されているわけですので、信頼関係の破壊には至っていないと言えるでしょう。そのため、原則的には、判決が下されて、犯罪行為が確定した段階で解除することができることになります。

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賃貸借契約に逮捕された場合の解除条項を入れる効力は?

賃貸借契約に「賃借人が逮捕された場合、賃貸人は何等の催告も要せず、本契約を解除することができる」という条文を入れた場合その効力はどうでしょうか。

結論は、ケースによって異なります。ポイントは、賃貸人と賃借人との間で信頼関係が破壊しているかどうかという点です。つまり、単に逮捕されただけだと無罪推定の原理があるため、逮捕だけを理由に賃貸借契約を解除する条文は「消費者契約法第10条消費者の利益を一方的に害する条項の無効」に当たると考えられるためです。では、無催告解除ができる具体的な内容はというと、「殺人・強姦・放火などの凶悪犯罪を犯した場合」などがあります。

なお、ファンドが締結するようなしっかりした賃貸借契約には、条文に入っているケースがあります。入れておいて損はないでしょう。

 

判決前に賃貸借契約解除は可能か?

凶悪犯などでない限り、有罪判決前に賃貸借契約を解除することは難しいです。では、実際に賃貸借契約解除をするためにどのような方法があるか見ていきます。なお、実際私の体験談にも触れたいと思います。

私の実際の体験談

私は、管理会社のアドバイスのもと合意解除を取りに行きました。まず、私のケースでいうと賃借人が窃盗で逮捕されました。ある日、管理会社に警察から連絡がありました。「御社が管理されている〇〇という物件の〇〇さんについてお聞きしたい」と連絡があったようです。窃盗といっても初犯だから大丈夫かと思っていましたが、逮捕されてしまいました。

これは、マズいと感じましたが、管理会社が保証会社以外に連帯保証人(親族)も付けていたため、連帯保証人を経由して賃貸借契約解除に同意してもらいました。同様に、家財道具も撤去してくれたので、合意解除の上手くいった例かと思います。

余談ですが、この若かった賃借人の方は、なぜ窃盗したのでしょうか。チラっと聞いた話では、窃盗は賃料の支払いが苦しかったことも理由にあったようです。まさか、保証会社から相当詰められていたのでしょうか。確かに半年以上、賃料は本人からの入金でなく、保証会社から支払われていたので、複雑な気持ちでした。今回の件で、保証会社や連帯保証人がいれば安心というわけではないということが実感しました。

 

逮捕された賃借人の残置物処分について

賃借人の荷物は、賃借人が逮捕された場合も勝手に家財道具などの残置物を処分してはいけません。賃借人に残置物の所有権があるからです。

賃貸借契約の合意解除等の書類を交わす時に、残置物処分の合意書も一緒に交わしましょう。これによって、室内の家財道具などの残置物を処分することができます。

 

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