ローリスク不動産投資

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賃貸住宅の退去時における敷金返還や修繕をめぐるトラブル

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敷金返還や修繕トラブル

はじめに

こんにちは。賃貸住宅は、退去時の敷金返還・修繕などがトラブルとして多いです。本日は、そんな敷金返還や修繕トラブルについてお話をしていこうと思います。

 

賃貸借契約における相談内容

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東京都住宅局民間住宅部指導課で、賃貸住宅に関する相談を受けています。住宅の賃貸借に関する相談内容で最も多かったのは、「退去時の敷金精算」です。次に多かったのは「管理(修繕含む)」となっています。

この「退去時の敷金精算」の具体的な内容としては、「賃借人に責任のない建物の自然消耗」「経年変化による劣化」などがあります。通常この手の費用は、賃借人に返還すべき敷金から控除します。そのため、そこからトラブルになるということです。

 

賃借人の原状回復とは?

賃借人の原状回復義務とは、賃貸借契約の終了によって、賃貸借がなかったのと同じ状態に戻すこと、すなわち賃借不動産を返還することです。そのため、賃借人の故意または過失による汚損、損傷を修復することや、自ら付加した造作等を収去することを含みます。ただし、自然損耗、経年変化によるものは含まれません。

国土交通省のガイドラインでは、原状回復を「原状回復とは、賃借人の居住、仕様により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

 

敷金から控除されるのは合法!?

敷金の法的性質は、「賃貸借契約の際に、賃借人に将来債務不履行があるときは、その損害額に充当してその残額を、債務不履行がなければその全額を返還するという停止条件付返還債務を伴う金銭所有権の移転である」とされています。

そのため、賃借人の債務不履行と言えない汚損、損傷による復旧費用を敷金から差し引くことはできません。つまり、敷金から控除できるのは、特約がない限り、賃借人の故意・過失による建物の汚損・損傷の復旧費用です。

 

自然損耗、経年変化とは?

自然消耗、経年変化とは、建物の価値が通常の居住によっても、時間の経過により減少するものであることをいいます。

 

賃貸借契約の特約の注意点

注意点は2つあります。

  1. 特約で「賃借人は建物を原状に回復して明け渡さなければならない」というようなざっくりした文言での特約についてです。この場合、賃借人に責任のないものの復旧費用を賃借人に負担させることはできません。なぜなら「原状回復」というものは、賃借人に責任のないもの、自然損耗、経年変化による汚損、劣化などを回復するという意味は含まないと考えられるからです。
  2. 特約で「ふすまの張替え、畳表の取替え、ハウス・クリーニングの費用を賃借人が負担するものとする」というように、具体的になっている場合の特約についてです。この場合は、無効とする解釈と無効とする必要はないという解釈があります。判例も具体的事案ごとに結論が様々なため、どちらにも取られる可能性があるということは覚えておきましょう。

 

 

賃借人の責任によるものかどうかをめぐる争い

例えば、クロスの汚れが通常の使用によるものなのか、賃借人の責任によるものなのか、具体的な現象について争われることについてです。もし、賃借人の責任によるものだとすれば、何の特約がなくても賃借人がその修復費用を負担しなければなりません。

ちなみに、たばこのヤニによるクロスの汚れは、難しい問題です。自然損耗、経年変化のカテゴリーに入るかどうかという点が判断しにくいということです。

 

貸主・借主の負担区分の一覧表

国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの借主の負担区分の一覧表です。

 

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賃貸住宅の価値に関する考え方

建物の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過により減少するものです。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の賃貸住宅の価値(建物価値)に関する判例等の考え方は、下記の通りです。

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