ローリスク不動産投資

不動産のリスクをどう最小限にするか、独自コメント不動産マメ知識を紹介します

土地の一部が都市計画道路に予定されている物件の評価について

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都市計画施設と都市計画道路

都市計画道路とは、都市計画施設の一つになります。都市計画施設は、道路や公園のような都市施設で、都市計画により建設が決定されたものです。具体的な施設は次の通りです。

  • 道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナルその他の交通施設
  • 公園、緑地、広場、墓園その他の公共空地
  • 水道、電気供給施設、ガス供給施設、下水道、汚物処理場、ごみ焼却場その他供給施設又は処理施設
  • 河川、運河その他の水路
  • 学校、図書館、研究施設その他の教育文化施設
  • 病院、保育所その他の医療施設又は社会福祉施設
  • 市場と畜場又は火葬場 ・・・etc

 

都市計画道路の計画決定と事業決定

都市計画道路には、計画決定の段階と事業決定の段階があります。計画決定は、道路拡幅の計画が決定しているだけの段階です。事業決定は、その計画を具体的に事業として行うことが決定されている段階になります。

計画決定の段階は、事業認可の蓋然性がまだ不確実の段階です。また、例えば、一般的な使用が中高層の堅固建物の場合は、建築規制によって建築の制約を受けることになります。

事業決定の段階は、建築制限はあるものの、近い将来道路用地として時価で買収されることが見込まれること、売買に際して当該部分を施行者に対して買取請求できることなどがあります。

 

都市計画道路の計画決定から事業決定までの建築制限

都市計画道路の計画決定の段階では、都市計画法53条、54条の規制がかかります。

建築物の建築について都道府県知事の許可が必要となります(都市計画法53条)が、建築物が次に掲げる要件に該当し、かつ、容易に移転し、又は除去することが出来るものであると認められる場合には、都道府県知事は許可しなければならない(都市計画法54条)とされています。

  1. 階数が2以下で、かつ、地階を有しないこと
  2. 主要構造部分が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造、その他これに類する構造であること

ただし、自治体によっては上記の建築制限を緩和している場合などもあるので、確認が必要です。

 

都市計画道路の事業決定の建築制限

都市計画道路の事業決定の段階では、既に土地収用や立退き交渉、実際の道路の工事に取り掛かっているため、災害時の応急措置的な建築を除き、新たに建物を建築することはできません。

 

都市計画道路の拡幅によって、敷地面積が減少した残地について

計画決定の段階においては、道路拡幅部分の敷地面積に算入することができるため、残置部分には、道路拡幅部分を含む一体地としての容積率を活用した建築物を建築することが可能です。注意点としては、残置部分に建築された建築物は、道路買収されるといわゆる既存不適格建築物となります。

なお、土地の収用によって、残地の価格が減じる場合、残地に対して損失が生じるときは、その損失が補償されます。

 

 

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