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マンションの土地・建物の分離処分禁止とは?

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建物の区分所有等に関する法律 第22条 分離処分の禁止

  1. 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分にかかる敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りではない。
  2. 前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分にかかる敷地利用権の割合は、第14条第1項から第3項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。
  3. 前2項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する。

 

分離処分禁止の趣旨

分離処分の禁止とは、専有部分(建物)と敷地利用権(土地)の一体性の制度を定める規定です。この制度は、1962年法には存在せず、1983年改正法で初めて採用されたものです。

本条の原則は、専有部分(建物)と敷地利用権(土地)の一体性の制度、すなわち専有部分と敷地利用権との分離処分の禁止を規定しています。それに対して、但し書きは、規約によって別段の定めを定めることができます。

日本では、欧米諸国と異なり、建物と土地はそれぞれ別個独立の不動産とされているので、区分所有建物とその敷地も独立の不動産としてそれぞれ個別に権利の目的となるべきものとされてきました。このことから、1962年法においては、専有分と敷地利用権との関係において特別の規定を設けていいなかったため、専有部分と敷地利用権とを別個に処分することが法律上可能でした。

しかし、取引の実際において、専有部分と敷地利用権が一体として処分されるのが普通であり、専有部分と敷地利用権を別に処分することは稀でした。しかし、法律上、分離処分が可能であるこちから、次のような問題が生じる可能性があります。

 

  • 専有部分もしくは敷地利用権の一方について抵当権が実行された場合には、法廷地上権の成立が問題がある。
  • 管理について、専有部分と敷地利用権の分離処分を認めることによって両者格別の者に帰属している状態が一般化すると、敷地の管理面で問題が生じる。
  • 不動産登記法上、従来は建物の登記簿と土地の登記簿の双方にその旨の登記をする必要があり、1筆の土地登記簿が膨大になる。特定の専有部分に対する敷地利用権の権利変動の経過や権利関係の把握が難しくなる。

 

従って、現状マンションの土地・建物の分離処分は、原則禁止となっています。

 

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